Metodoloji
Bu sitenin tek vaadi var: yayınlanan her sayı gerçek bir kaynaktan gelir ve nereden geldiği yazılıdır. Aşağıda hangi seriyi neden seçtiğimiz, neyi hesapladığımız ve neyi hesaplamadığımız var.
Çalışma ilkeleri
01
Tahmini sayı yok
Bir gösterge çekilemezse o gösterge sayfada hiç görünmez ve dönemin uyarı listesine yazılır. Boşluğu doldurmak için tahmin, geçen ayın değeri ya da yuvarlanmış bir yer tutucu YAZILMAZ.
02
Her sayının künyesi var
Değer, gözlem dönemi, yayıncı, veri seti adı ve çekim tarihi birlikte gösterilir. Kaynağa doğrudan bağlantı verilir; okuyucu aynı dosyayı indirip doğrulayabilir.
03
Yorum metni de denetlenir
Analiz yazılarındaki her sayı, yayından önce veri anlık görüntüsüne karşı programatik doğrulanır. Eşleşmeyen tek bir rakam varsa metnin tamamı reddedilir; kısmi düzeltme yapılmaz.
04
Tahmin ve tavsiye yayınlanmaz
Site gerçekleşmiş veriyi raporlar. Fiyat öngörüsü, alım-satım tavsiyesi ve getiri garantisi içeren dil otomatik kapıda engellenir.
Coğrafi kapsam
Tüm göstergeler Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach metro alanı (Miami-Dade, Broward, Palm Beach ilçeleri) içindir. Bu alan Miami şehir sınırından çok daha geniştir: Miami Beach de, Fort Lauderdale de, West Palm Beach de aynı metro alanının içindedir. Metro seviyesinde bir endeks, tek bir mahallenin ya da tek bir binanın fiyatını temsil ETMEZ — mahalle bazında sapma metro ortalamasından büyük olabilir.
Mortgage faizi tek istisnadır: ABD geneli haftalık ortalamadır ve Miami'ye özgü değildir. Kartlarda ve tabloda «ABD geneli» rozetiyle işaretlidir.
Kaynak kaynak göstergeler
Aşağıdaki liste elle tutulmaz; en güncel anlık görüntüden üretilir. Hatta yeni bir gösterge eklendiğinde bu sayfa da kendiliğinden günceller.
Zillow Research
Zillow Research verileri kamuya açık olarak, kaynak gösterme koşuluyla yayınlanır.
| Gösterge | Veri seti | Son gözlem | Ne ölçer |
|---|---|---|---|
| Tipik konut değeri | ZHVI — All Homes, Smoothed & Seasonally Adjusted | Haziran 2026 | Zillow Home Value Index: piyasanın orta %33–67 dilimindeki tipik konut değeri. Satış medyanı DEĞİLDİR — satılan konutların bileşiminden etkilenmez. |
| Tipik daire (kondo) değeri | ZHVI — Condo/Co-op, Smoothed & Seasonally Adjusted | Haziran 2026 | Yalnızca daire/kondo stoku. Türkiye’den yatırım çoğunlukla bu segmentte olduğu için ayrı izleniyor. |
| Tipik aylık kira | ZORI — Observed Rent Index (tüm konut tipleri) | Haziran 2026 | Zillow Observed Rent Index: ilan edilen kiraların kalite-denkleştirilmiş ortalaması. |
| Satıştaki konut stoku | For-Sale Inventory (smoothed) | Haziran 2026 | Ay içinde satışta olan toplam konut sayısı. |
| Yeni ilan sayısı | New Listings (smoothed) | Haziran 2026 | |
| Satışa geçme süresi | Median Days to Pending | Haziran 2026 | İlan yayına girdikten sonra sözleşmeye bağlanana kadar geçen medyan gün. |
| Fiyat indirimi yapan ilan oranı | Share of Listings With a Price Cut | Haziran 2026 | Ay içinde fiyatını düşüren ilanların, toplam ilanlara oranı. Satıcı tarafındaki baskının en hızlı göstergesi. |
| Medyan satış fiyatı | Median Sale Price (smoothed, seasonally adjusted) | Mayıs 2026 | Gerçekleşen satışların medyanı. ZHVI’den farklı olarak satılan konutların bileşiminden ETKİLENİR. |
FRED — St. Louis Fed
FRED üzerinden dağıtılan seriler kamuya açıktır; her serinin telif durumu kaynak kurumuna aittir.
| Gösterge | Veri seti | Son gözlem | Ne ölçer |
|---|---|---|---|
| ABD 30 yıl sabit mortgage faizi | Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (haftalık) | Ağustos 2026 | Ülke geneli ortalama; Miami’ye özgü değildir. Alıcı bütçesini belirleyen tek en büyük dış değişken olduğu için izleniyor. |
| Aktif ilan sayısı | Realtor.com — Housing Inventory: Active Listing Count (CBSA 33100) | Temmuz 2026 | Realtor.com sayımı. Zillow stok rakamıyla aynı şeyi ölçer ama farklı yöntem kullanır; iki kaynağın ayrışması bilgi taşır. |
| Medyan liste fiyatı | Realtor.com — Median Listing Price (CBSA 33100) | Temmuz 2026 | Satıcıların İSTEDİĞİ fiyatın medyanı; gerçekleşen satış fiyatı değildir. |
| Liste fiyatı (ft² başına) | Realtor.com — Median Listing Price per Square Feet (CBSA 33100) | Temmuz 2026 | Konut büyüklüğü değişiminden arındırılmış fiyat göstergesi. 1 ft² ≈ 0,0929 m². |
| Piyasada kalma süresi | Realtor.com — Median Days on Market (CBSA 33100) | Temmuz 2026 | |
| Aya giren yeni ilan (Realtor.com) | Realtor.com — New Listing Count (CBSA 33100) | Temmuz 2026 | |
| Fiyatı düşürülen ilan sayısı | Realtor.com — Price Reduced Count (CBSA 33100) | Temmuz 2026 |
Redfin Data Center
Redfin, pazar verisini kaynak gösterme koşuluyla kamuya açık olarak yayınlar.
| Gösterge | Veri seti | Son gözlem | Ne ölçer |
|---|---|---|---|
| Kondo medyan satış fiyatı | Redfin Metro Market Tracker — Condo/Co-op | Mayıs 2026 | Kapanmış (tapu devri olmuş) kondo satışlarının medyanı. |
| Satılan kondo sayısı | Redfin Metro Market Tracker — Condo/Co-op | Mayıs 2026 | |
| Tüm konutlarda medyan satış fiyatı | Redfin Metro Market Tracker — All Residential | Mayıs 2026 | |
| Redfin stok sayımı | Redfin Metro Market Tracker — All Residential | Mayıs 2026 |
Hesaplananlar
Aylık ve yıllık değişimler serinin kendi geçmiş gözleminden hesaplanır: aylık değişim bir önceki gözleme, yıllık değişim on iki ay öncesine göredir. Yüzde birimli göstergelerde (mortgage faizi, indirim oranı) değişim puan olarak verilir, yüzde olarak değil — faizin 6,49'dan 6,69'a çıkması 0,20 puanlık bir artıştır.
Brüt kira getirisi (gösterge)
(ZORI × 12) ÷ ZHVI (tüm konutlar)
Kaba bir göstergedir. Aidat, emlak vergisi, sigorta, boşluk ve yönetim gideri DÜŞÜLMEMİŞTİR — net getiri bunun belirgin biçimde altındadır. İki farklı endeksin oranı olduğu için tek bir dairenin getirisi değil, piyasa ortalamasının kabaca nerede durduğudur.
Fiyat / yıllık kira çarpanı
ZHVI (tüm konutlar) ÷ (ZORI × 12)
Tipik konutun kaç yıllık brüt kiraya denk geldiği. Yüksek değer, kiralamanın satın almaya göre görece ucuz olduğunu gösterir.
Bilinen sınırlar
- Gecikme. Hiçbir kaynak «bugünü» göstermez. Son gözlem tarihleri gösterge başına farklıdır ve her kartta yazılıdır.
- Metro ortalaması. Mahalle, bina ve kat farkları endeksin içinde kaybolur. Waterfront bir kondo ile batıdaki bir müstakil aynı ortalamaya girer.
- Kondo piyasasının özel yükleri. Florida'da aidat, yapısal rezerv ve sigorta kalemleri kondolarda hızlı değişebiliyor. Bu kalemler hiçbir fiyat ya da kira endeksinin içinde değildir.
- Mevsimsellik. Zillow'un değer serisi mevsimsel düzeltilmiş, Redfin'den alınan seri ham (düzeltilmemiş) veridir. İkisi doğrudan birbirine karşı okunmaz.
- Kur yok. Tüm rakamlar ABD dolarıdır. Türk lirası karşılığı yayınlanmaz; kur çevrimi okuyucunun kendi tarihinde yapması gereken ayrı bir karardır.
Sık sorulanlar
- Miami Endeksi verileri nereden alıyor?
- Üç kamuya açık kaynaktan: Zillow Research (ZHVI, ZORI, stok ve satış hızı serileri), Redfin Data Center (aylık pazar verisi) ve FRED (mortgage faizi ile Realtor.com kaynaklı ilan serileri). Hiçbir sayı elle girilmez; hepsi yayıncının açık dosyasından programatik çekilir ve her gösterge kendi kaynak bağlantısını taşır.
- Endeks hangi coğrafyayı kapsıyor?
- Miami-Fort Lauderdale-Pompano Beach metropol istatistik alanı; yani Miami-Dade, Broward ve Palm Beach ilçeleri. Bu, Miami şehir sınırından çok daha geniştir. Brickell ya da Sunny Isles gibi tek bir mahallenin rakamı değildir.
- Veriler ne kadar günceldir?
- Yayıncılar farklı gecikmelerle çalışır. Zillow serileri genellikle bir önceki ayın sonunu, Redfin iki ay öncesini, FRED üzerinden gelen mortgage faizi ise haftalık olarak son günleri gösterir. Bu yüzden her göstergenin yanında gözlem dönemi ayrı ayrı yazılıdır; sayfanın yayın ayı ile verinin ait olduğu ay aynı değildir.
- ZHVI ile medyan satış fiyatı arasındaki fark nedir?
- Medyan satış fiyatı, o ay SATILAN konutların ortasıdır; ay içinde lüks satış ağırlık kazanırsa piyasa değişmese bile yükselir. ZHVI ise piyasanın orta yüzde 33–67 dilimindeki tipik konutun değerini izler ve satılan konutların bileşiminden etkilenmez. İkisi farklı soruları cevaplar; aynı grafikte karşılaştırılmaz.
- Yayınlanan rakamlar sonradan değişir mi?
- Yayıncılar serilerini revize edebilir. Yayınlanmış aylık sayfalar geriye dönük DÜZELTİLMEZ — o sayfa, o tarihte açık olan veriyi gösterir ve arşiv olarak kalır. Revizyonun etkisi bir sonraki ayın sayfasında görünür.
- Brüt kira getirisi neden gerçek getirim değil?
- Brüt getiri iki ayrı endeksin oranıdır: yıllık talep edilen kira bölü tipik konut değeri. Aidat, emlak vergisi, sigorta, boşluk dönemi ve yönetim gideri düşülmemiştir. Miami kondolarında bu kalemler yüksektir; net getiri brütün belirgin biçimde altındadır. Rakam piyasanın kabaca nerede durduğunu gösterir, tek bir dairenin getirisini değil.
Son veri çekimi 8 Ağustos 2026 · güncel endeks