Brüt kira getirisi %6,78, mortgage faizi %6,69: iki oran neden yan yana okunamaz

Haziran 2026 verisiyle Miami metro alanında brüt kira getirisi %6,78. Aynı dönemde ABD geneli 30 yıllık sabit mortgage faizi %6,69 (6 Ağustos 2026 haftası). İki oran birbirine çok yakın görünüyor, ancak yan yana okunamazlar: brüt getiri aidat, emlak vergisi, sigorta, boşluk ve yönetim giderlerini İÇERMEZ, dolayısıyla net getiri bu rakamın belirgin biçimde altındadır. Mortgage faizi ise ABD ortalamasıdır, Miami’ye özgü değildir.

Brüt getiri nasıl hesaplanıyor?

Bu sitedeki brüt kira getirisi tek bir formülden gelir: yıllık kira, konut değerine bölünür. Haziran 2026 için Zillow’un gözlemlenen kira endeksi 2.695 dolar, tipik konut değeri endeksi 476.598 dolar. Aylık kiranın on iki katı, konut değerine bölündüğünde %6,78 çıkıyor. Aynı iki sayının tersi oran da yayınlanıyor: fiyat/yıllık kira çarpanı 14,74. Yani tipik konut, kabaca on beş yıllık brüt kirasına denk geliyor.

Mortgage faizi neden bu tabloda ayrı duruyor?

Bu sitedeki tüm göstergeler Miami metro alanına aitken tek bir istisna var: 30 yıllık sabit mortgage faizi. Freddie Mac’in haftalık yayınladığı ve FRED üzerinden dağıtılan bu seri ABD GENELİ ortalamadır. 6 Ağustos 2026 haftasında %6,69 seviyesinde; bir önceki aya göre 0,20 puan, bir yıl öncesine göre 0,06 puan yukarıda. Endeks tablosunda bu satır “ABD geneli” etiketiyle işaretlidir.

Faiz farkının puan cinsinden verilmesi bilinçli. Faizin bir önceki aya göre 0,20 puan yukarıda olması ile faizin yüzde 0,20 artmış olması AYNI ŞEY DEĞİLDİR; ikincisi çok daha küçük bir hareketi tarif eder. Bu sitede oran birimli göstergelerin (mortgage faizi, indirim oranı) değişimi her zaman puan olarak, diğerlerininki yüzde olarak yazılır. İkisini karıştırmak faiz göstergelerinde büyük hata üretir.

Kira tarafındaki hareket

Kira endeksi Haziran 2026’da 2.695 dolar; aylık değişim %0,05, yıllık %1,15. Yani kira tarafı yatay denebilecek bir seyirde. Değer tarafı ise yıllık %2,23 aşağıda. Brüt getiri oranının bileşenlerinden biri hafif yukarı, diğeri aşağı hareket ettiği için oranın kendisi mekanik olarak yukarı taşınır — bu, kiraların hızla artmasından değil, paydanın gerilemesinden kaynaklanan bir etkidir ve göstergeyi okurken ayrıştırılması gerekir.

Bu iki oranı karşılaştırmak isteyen için

• Brüt getiri gider içermez; kıyaslanabilir hâle gelmesi için aidat, vergi, sigorta, boşluk ve yönetim giderleri düşülmelidir.
• Mortgage faizi ABD ortalamasıdır; kredi tutarı, peşinat oranı, kredi notu ve mülk tipi başvuruya özel faizi değiştirir.
• Yabancı alıcılar için geçerli kredi koşulları ABD’de ikamet edenlerinkinden farklı olabilir; bu seri o farkı yansıtmaz.
• İki oran farklı tarihlere aittir: getiri Haziran 2026, faiz 6 Ağustos 2026 haftası.

Bu yazıdaki tüm sayılar Ağustos 2026 endeksinden gelir ve yayından önce o veri setine karşı doğrulanmıştır. Yöntem: metodoloji. Yayınlanan veriler bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.