Miami’de satılık stok çift haneli eridi, değer endeksi hâlâ eksi

Miami metro alanında satılık konut stoku üç bağımsız kaynağın üçünde de çift haneli azaldı: Zillow’da yıllık %13,20, Realtor.com’da %16,92, Redfin’de %20,36. Buna rağmen Zillow’un tipik konut değeri endeksi Haziran 2026’da 476.598 dolarla yıllık %2,23 geriledi. Stok daralırken değer endeksinin eksi kalması bir çelişki değil: iki ölçü farklı şeyleri sayıyor ve farklı hızlarda hareket ediyor.

Üç kaynak, aynı yön

Stok verisini üç ayrı kurum yayınlıyor ve üçü de aynı yönü gösteriyor. Zillow’un Haziran 2026 için bildirdiği satılık ilan sayısı 51.021; bu, geçen yılın aynı ayına göre %13,20 daha az. Realtor.com’un FRED üzerinden yayınladığı aktif ilan sayısı Temmuz 2026’da 41.524 ile yıllık %16,92 geriledi. Redfin’in Mayıs 2026 için verdiği stok 15.373 ve yıllık düşüş %20,36.

Üç rakamın SEVİYESİ birbirini tutmuyor — 51.021, 41.524 ve 15.373 aynı ayın aynı şehri için çok farklı sayılar. Bunun nedeni ölçüm hatası değil, tanım farkı: her kurum “satılık konut” tanımını kendi veri tabanına göre kuruyor. Kimi yalnızca kendi listeleme ağındaki ilanları, kimi belirli mülk tiplerini sayıyor. Bu yüzden bu üç sayı BİRBİRİYLE karşılaştırılmaz; her biri yalnızca kendi geçmişiyle karşılaştırılır. Anlamlı olan da tam olarak bu: üçü de kendi tarihsel serisine göre çift haneli daralma gösteriyor.

Peki değer endeksi neden eksi?

Zillow’un tipik konut değeri endeksi (ZHVI) Haziran 2026’da 476.598 dolar ve yıllık %2,23 aşağıda. Aylık değişim ise yalnızca %0,01 — yani seri pratikte yatay. Bu, stok daralmasıyla çelişmiyor, çünkü iki ölçü farklı evreni tarıyor. Stok, belirli bir anda satışta olan konutların sayımıdır. ZHVI ise satışta olsun olmasın BÖLGEDEKİ TÜM konut stokunun tahmini değerini izler ve mevsimsellikten arındırılıp yumuşatılmıştır. Yumuşatma, endeksin dönüşleri geç göstermesi anlamına gelir.

Satış hızı tarafında da daralmayla uyumlu bir görüntü var. Zillow’un “satışa bağlanma süresi” göstergesi Haziran 2026’da 52 gün ve yıllık %8,77 kısalmış durumda. Realtor.com’un piyasada kalma süresi ise 85 gün ile yıllık %3,41 daha kısa. İki gösterge de aynı ayın aynı piyasası için farklı sayı veriyor — yine tanım farkı — ama ikisi de kısalma yönünde.

Satıcılar indirimden çekildi

Sıkışan bir piyasada beklenebilecek en net işaretlerden biri fiyat indirimlerinin seyri. Haziran 2026’da Miami’de satılık ilanların %19,7’si fiyat indirmişti; bu oran bir yıl önceye göre 3,74 puan daha düşük. Realtor.com’un ayrı ayrı saydığı fiyat indirimli ilan adedi de Temmuz 2026’da 8.810 ile yıllık %27,30 azaldı. Yeni ilan akışı ise zayıf: Zillow’a göre Haziran 2026’da 8.984 yeni ilan girildi, yıllık %9,52 daha az.

Bu veriden çıkarılabilecek ve çıkarılamayacak şeyler

• Çıkarılabilir: Arz tarafı üç bağımsız kaynağa göre de bir yıl öncesine kıyasla belirgin biçimde daralmış durumda.
• Çıkarılabilir: Satış hızı hem Zillow hem Realtor.com ölçümünde bir yıl öncesine göre artmış, indirime giden ilanların oranı düşmüş.
• Çıkarılabilir: Değer endeksi yıllık bazda hâlâ eksi, ancak aylık hareketi %0,01 ile pratikte durmuş.
• Çıkarılamaz: Bu göstergelerin hiçbiri gelecek aylara dair bir yön bilgisi taşımaz. Bu sayfa gerçekleşmiş ölçümleri yayınlar.
• Çıkarılamaz: Metro geneli rakamlardan tek bir mahalle, bina ya da daire için sonuç çıkarılamaz. Endeksler üç ilçeyi kapsayan bir ortalamadır.

Bu yazıdaki tüm sayılar Ağustos 2026 endeksinden gelir ve yayından önce o veri setine karşı doğrulanmıştır. Yöntem: metodoloji. Yayınlanan veriler bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.